本文摘要：自从2014年中央明确提出要分流北京非大城功能以来，曾多次红极一时的大红门服装批发市场就沦为撤离重地。

自从2014年中央明确提出要分流北京非大城功能以来，曾多次红极一时的大红门服装批发市场就沦为撤离重地。据北京丰台工商局称之为，到今年11月份，该市场的撤离工作将全部已完成。自此，南三环外的大红门商圈将有大量的商业存量入市。

这些存量商业该如何盘活？这对于商业地产商是机遇还是挑战？华北中心为您理解。大红门时代告一段落在北京商业领域，有两个十分知名的服装批发市场，一个是北边的动物园服装批发市场，一个是南边的大红门服装批发市场。

早于在二十年前，大红门商圈还是一条大自然构成的服装地摊街，以价格低廉而著称。但随着政府政策的大大扶植，在短短十几年内，它早已发展沦为中国北方仅次于、实力最弱的服装杂货集散地。在巅峰时期，大红门服装批发市场的总建筑面积多达100万平方米，共计服饰、纺织品、鞋帽等综合商场45家，摊位数28000多个，必要从业人员多达8万人，毋庸置疑地沦为是中国北方仅次于的服装集散地市场。

此外，为了提高大红门服装市场的竞争力，丰台区政府还引进了服装CBD的概念。以服装产业为灵魂，融合物流、贸易、教育、营销服务等设施产业构成特色商业区，大红门商圈的影响力更进一步提高。

然而，这一切在中央明确提出要分流北京非大城功能后被完全超越。2014年，丰台区政府依照涉及规定，开始对大红门服装批发市场展开分流。

据北京晨报报导，截至2017年6月底，整个大红门地区的早已分流了34家批发市场，还剩下11家。北京丰台区工商分局对外回应，按照工作计划，6月底前待关闭市场将如期全部关闭，11月底待分流市场将全部分流已完成。

自此，鼎盛一时间的大红门批发市场早已谢幕。调改核心商业或出未来趋势据华北中心理解，在大红门服装批发市场分流的过程中，有三种分流方式，：一是关闭拆毁有根本性安全隐患的市场；二是改建升级现有市场；三是取消追加市场。

据丰台区工商局发布的信息表明，2016年分流的23家市场中，拆毁的有10家，关闭的有8家，转型的有5家。同时，在2017年剩下11家带分流市场中，也有5家市场列入改建升级行列。如此一来，大红门地区到2017年底，将有多达10家市场面对改建升级。

这些存量市场对北京商业地产市场到底意味著什么？中商数据副总裁李静雅告诉他华北中心，这些存量市场对研发企业而言，既是机遇也是挑战。不利的方面是，大红门批发市场正处于较为核心的方位，交通设施成熟期。

而且在此之前，北京市政府实施过四环以内无法新建大型商业项目的政策，这就使得很多想要在核心地段进新项目的研发企业，不会自由选择以并购的方式调改存量物业，这将是未来的趋势。有挑战的方面是，调改存量商业有较高的可玩性。李静雅认为，大红门批发市场周边的客群与购物中心的客群有十分大的差异。

如果要将批发市场调改沦为购物中心，就必须完全政治宣传原先的目标消费者，新的连为一体新的客群。它与成熟期商圈单个或多个项目的调改有所不同，像西单、王府井、三里屯等成熟期商圈调改项目，大多是迎合这个商圈的变化而展开调整的。但批发市场的调整是完全政治宣传了原本的既定客群，归属于政治宣传式升级，这是不更容易的。

而且，除了新的定位客群，企业还将面对另一个挑战内部空间设计。李静雅讲解说道，购物中心的空间拒绝比批发市场的空间拒绝更加非常丰富，例如娱乐业态对层高有更高的拒绝，餐饮业态必须燃气、上下水和油烟废气等，这些指标都必须原先项目在内部设计上做到相当大的改动。但即便艰难不少，还是有企业不愿做到第一个吃螃蟹的人。

2015年，原北京欣雅汇国际服装市场被分流已完成后被珠江人寿保险股份有限公司并购，并交由合生商管团队运营管理。项目经改建之后，转型沦为了北京木樨园合生广场，于2016年底月开业。这是大红门地区第一家已完成转型的商业体，也是大红门地区唯一一家购物中心。

近日，华北中心独家专访了合生商管团队，详尽理解了北京木樨园合生广场的改建过程。木樨园第一家改建已完成的购物中心据合生商管团队讲解，在并购欣雅汇服装批发市场后，团队对周边展开了针对性的调研。

结果显示，虽然项目地处木樨园服装批发市场商圈内，但周边两公里内有小区21个，居住于人群相似40万人，仅有附近的珠江骏景社区就有7000余住户，消费能力强劲。与此同时，由于之前整个大红门地区以服装杂货居多，周边商业设施缺陷相当严重，2公里范围内无规范的购物中心，居民无法便利享用购物、休闲娱乐、餐饮、娱乐及亲子等服务。

因此，合生商管团队将项目转型定位为区域型购物中心。它以周边3-5公里内的社区家庭消费者为主要客群，用料了餐馆、儿童、餐饮、娱乐、健美、美容美发等设施型业态。同时，还必要减少服装零售业态的占比。据理解，目前合生广场的餐饮业态占到之比35%，主力店（餐馆、影院）占到比16%，儿童教育及娱乐业态占到比20%，设施服务业态占到比6%，服装零售业态占到径流量至23%。

事实上，在整个改建过程中，合生商管团队也遇上了上述改建难题。据合生商管团队讲解，原本的欣雅汇服装批发市场有批发商砖700余家，主副动线三条，客流动线简单，通达性极差，硬件设施无法超过购物中心的用于拒绝。为了解决问题这一问题，合生商管团队将多条一动线调整为单动线循环，拆毁观光电梯及北侧一部扶梯，减少视野的通透性。同时，他们新的区分商铺，将700余家小店铺改建成186家店铺和70家中岛区，为购物中心日常的市场推广建构有利条件。

合生商管团队告诉他华北中心，全面改建的可玩性还是挺大的，但是团队解决了艰难，让它沦为木樨园商圈第一家顺利升级改建的购物中心。大红门地区还必须多时间培育为了详尽理解该项目的运营情况，近日，笔者实地探访了该项目。据笔者仔细观察，当天上午9点左右，商场还并未月营业，场内就陆陆续续有顾客出入。他们大多是带着孩子来放学的家长，还有那时候买菜的老年人。

一位同住附近的老人告诉他笔者，在方圆2公里内只有合生广场的物美一家大餐馆，所以周边的人都到这里买菜。另一位年长家长告诉他也告诉他笔者，附近也只有合生广场有儿童业态。由此可见，合生广场还是解决问题了部分了消费痛点。但笔者也注意到，除了三层的儿童业态完全满租之外，其他楼层还有不少空铺待出租。

合生商管团队说明说道，项目开业半年多来，开业亲率早已大幅度提高了，客流销售也在急剧提高。不过，北商研究院特邀专家、北京商业经济学不会常务副会长赖阳曾对媒体回应，大红门地区的居民零售消费能力比较较强，合生广场有可能还必须一个较长的培育期，或是广场主动大大调整发展方向。

同时赖阳也回应，北京的购物中心、百货商城的业态布局趋同，千篇一律已仍然能更有消费者观赏，而只有特色化经营才有可能逆势突围。大红门地区的服装产业气氛浓烈，即使分流之后，也可以之后沿用服装文化。例如，打造出服装产业的文化韵味更有设计师、工作室入驻，以此发展具备创意、体验营销、文化内涵的商业环境。

赖阳坦言，在京津冀协同发展的大背景下，北京设计、创意资源能造就周边地区的生产、物流发展。事实上，盘活与修缮一座旧城，就像拿起手术刀在城市肌体上做手术。随着中国城市规模的不断扩大，城市更新早已沦为城市发展过程中一个极为重要的阶段。如何盘活存量市场是商业地产商们必须思维的问题。

8月10日，由华北中心主办的《城市更新商业地产存量市场如何盘活》城市沙龙将在合生霄云路8号华府不会举行。预计，将有更加多行业大咖联合探究这个课题。敬请期待！。

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